事件： 克爾瑞發(fā)布 2019 年 4 月百?gòu)?qiáng)房企銷售額數(shù)據(jù)， 4 月當(dāng)月 TOP100、 TOP50、TOP10 房企銷售額分別為 9060 億、 7486 億、 3681 億元， 同比增速分別為 29%、 25%、19%； 1-4 月累計(jì)銷售額分別為 30056 億、 25169 億、 12736 億元，同比增速分別為13%、 12%、 6%。

4 月百?gòu)?qiáng)房企銷售增速亮眼， 但銷售額絕對(duì)值略有下降

2019 年 4 月當(dāng)月 TOP100、 TOP50、 TOP10 房企銷售額（流量金額）同比增速分別為 29%、 25%、 19%，較 3 月當(dāng)月分別上升了 41、 3、 -4 個(gè)百分點(diǎn)。受 2018 年 4 月低基數(shù)影響， 4 月同比增速數(shù)據(jù)較 3 月高位有所上升，但單月銷售額絕對(duì)值有所減少，環(huán)比分別減少 5.0%、 3.4%、 2.3%。 2019 年 1-4 月 TOP100、 TOP50、 TOP10 房企銷售額（流量金額）同比增速分別為 13%、 12%、 6%，較 1-3 月分別上升 5、 6、 5 個(gè)百分點(diǎn)。 我們預(yù)計(jì)受去年低基數(shù)影響， 5 月銷售額增速有望保持高位。

累計(jì)碧桂園、萬(wàn)科、恒大穩(wěn)居前三，一二線優(yōu)勢(shì)明顯，三四線降幅收窄

1-4 月累計(jì)銷售額碧桂園、萬(wàn)科、恒大以累計(jì)銷售額 2370 億、 2090 億、 1776 億元穩(wěn)居前三名，累計(jì)同比增速分別為-8%、 5%、 -17%。在我們重點(diǎn)關(guān)注的前 10 家房企中， 一二線布局為主的房企銷售增速普遍在 30%以上，部分以三四線為主布局的企業(yè)銷售增速受低能級(jí)市場(chǎng)影響走弱。此外 1-4 月累計(jì)銷售增長(zhǎng)前三：美的置業(yè)、華發(fā)股份、華潤(rùn)置地，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額分別為 282 億元、 264 億元、 691 億元，同比增速分別為 52%、 51%、 50%。 分組來(lái)看， 重點(diǎn)布局三四線城市的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售增速-7%，增速環(huán)比增加 6 個(gè) PCT，降幅收窄；龍頭房企累計(jì)同比增速 15%，增速環(huán)比增加 5 個(gè) PCT， 全部重點(diǎn)房企的累計(jì)增速 6%，環(huán)比增加 7 個(gè) PCT。

單月碧桂園、 萬(wàn)科、恒大穩(wěn)居前三， 龍頭、重點(diǎn)房企發(fā)力

從單月銷售額看， 碧桂園、萬(wàn)科、恒大單月銷售額分別為 666、 597、 582 億元，環(huán)比增速分別為 2%、 5%、 5%，同比增速分別為-4%、 28%、 14%，較 3 月相比分別提升1、 10、 3 個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥吹奖坦饒@、萬(wàn)科、恒大 4 月銷售絕對(duì)數(shù)值均比 3 月有所提升，但單月同比增速的變化碧桂園恒大相對(duì)穩(wěn)定，萬(wàn)科增長(zhǎng)明顯?？傮w來(lái)看 4 月份以一二線為主的萬(wàn)科、融創(chuàng)、新城、陽(yáng)光城等同比增速分別為 28%、 11%、 79%、70%，而碧桂園、恒大、華夏幸福同比增速分別為相對(duì)較弱。 分組來(lái)看，重點(diǎn)布局三四線的房企增速單月同比增加 12%，較 3 月份提升 12 個(gè)百分點(diǎn)； 而我們關(guān)注的重點(diǎn)房企單月同比增速 22%，單月增速提升 13 個(gè)百分點(diǎn)， 布局全國(guó)的龍頭房企萬(wàn)保招金增速則同比增長(zhǎng) 30%，較 3 月份提高 24 個(gè)百分點(diǎn)。

投資建議： 4 月房企銷售均有所改善，一二線優(yōu)勢(shì)明顯，三四線降幅收窄。受去年同期低基數(shù)效應(yīng)影響， 1-4 月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比增速 29%，較前三月明顯改善，銀四效應(yīng)猶在，但分組來(lái)看，我們重點(diǎn)關(guān)注的 16 家房企與龍頭企業(yè)累計(jì)銷售額增速相對(duì)較好，而主要布局三四線城市的房企銷售額累計(jì)同比仍為負(fù)增長(zhǎng)，但邊際改善。在低基數(shù)效應(yīng)下，我們預(yù)計(jì) 5 月份房企銷售有望繼續(xù)保持高增長(zhǎng)。 我們認(rèn)為， 5 月份公布的整體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)或有所放緩，其中出口數(shù)據(jù)已經(jīng)放緩，同時(shí)貿(mào)易談判不確定性增加，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回暖放緩的背景下， 預(yù)計(jì) 5 月地產(chǎn)政策收緊的態(tài)勢(shì)或放緩，地產(chǎn)政策寬松預(yù)期或?qū)?qiáng)化，疊加銷售數(shù)據(jù)有所回暖，尤其以一二線布局為主的房企銷售數(shù)據(jù)亮眼，另外建議關(guān)注長(zhǎng)三角一體化主題機(jī)會(huì)， 建議關(guān)注： 1）優(yōu)先推薦龍頭： 萬(wàn)科、 金地、融創(chuàng)、招蛇、保利； 2）優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)股： 新城控股、陽(yáng)光城、 中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、華夏幸福； 3）房產(chǎn)中介： 國(guó)創(chuàng)高新、 我愛(ài)我家；4） REITs 及利率下行：光大嘉寶； 5）自貿(mào)區(qū)及長(zhǎng)三角一體化： 城投控股、 上實(shí)發(fā)展、光明地產(chǎn)、上海臨港

風(fēng)險(xiǎn)提示： 房屋銷售不及預(yù)期、政策放松不及預(yù)期。