電子城(600658)

投資要點(diǎn)：

事件：公司發(fā)布2018年年度報(bào)告，公司2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.3億元，同比增長(zhǎng)4.7%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)4.1億元，同比下降19.4%。

營(yíng)收持續(xù)穩(wěn)健，地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率仍處高位。2018年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)64.5%，同比增長(zhǎng)2.6%，持續(xù)維持在高位水平。分產(chǎn)品來(lái)看，地產(chǎn)銷(xiāo)售毛利率高達(dá)73.7%，成為支撐公司高毛利的主要力量。新型科技服務(wù)受前期投入費(fèi)用較高的原因，營(yíng)業(yè)成本增幅明顯，毛利率同比下滑13.0%。分地區(qū)來(lái)看，北京地區(qū)的營(yíng)收和毛利優(yōu)勢(shì)依然明顯，在總體營(yíng)收中的貢獻(xiàn)占84%，毛利率達(dá)72.3%；天津地區(qū)發(fā)力明顯，受益于北京業(yè)務(wù)的輻射效應(yīng)與大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)策略，營(yíng)收同比增長(zhǎng)477.5%。

土地儲(chǔ)備資源豐厚，支撐未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。2018年公司實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售收入17.4億元，同比增長(zhǎng)3.6%，銷(xiāo)售面積16.1萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)11.8%。公司2018年完成開(kāi)發(fā)投資額47.4億元，新增土儲(chǔ)75.7萬(wàn)方，拿地態(tài)勢(shì)積極。伴隨著土地儲(chǔ)備擴(kuò)張，公司土地資源支付現(xiàn)金增加，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下滑明顯，下降幅度達(dá)855%。考慮到未來(lái)公司豐裕的土儲(chǔ)與可售土地資源，未來(lái)現(xiàn)金流或?qū)⒌靡愿纳啤?/p>

科技服務(wù)轉(zhuǎn)型深入，融資能力同步增強(qiáng)。公司專(zhuān)注科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，積極推進(jìn)“產(chǎn)城一體化”和科技教育業(yè)務(wù)，成為公司新的經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)。2018年公司實(shí)現(xiàn)開(kāi)復(fù)工面積91.2萬(wàn)方，電子城園區(qū)增量效果顯著。同時(shí)，免稅政策的推出降低公司的經(jīng)營(yíng)成本，政府扶持政策力度加大，當(dāng)年新增補(bǔ)助金額達(dá)0.7億元。融資方面，公司相繼完成“國(guó)金-電子物業(yè)租金資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”、中期票據(jù)發(fā)行，廈門(mén)電子城項(xiàng)目取得3億元的銀行授信額度，有效滿(mǎn)足了公司的資金需求，鞏固項(xiàng)目建設(shè)成果。

持續(xù)推進(jìn)全國(guó)化戰(zhàn)略布局，積極發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。公司不斷落實(shí)“立足北京、輻射全國(guó)”的發(fā)展戰(zhàn)略，在有序推動(dòng)北京區(qū)域創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的同時(shí)，積極推進(jìn)天津、廈門(mén)、昆明、南京、朔州等地電子城項(xiàng)目，拓展優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源，完善華北、華南、西南、華東區(qū)域布局，2018年“電子城南京國(guó)際數(shù)碼港”項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，為公司培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí)：我們上調(diào)公司業(yè)績(jī)預(yù)期，預(yù)計(jì)公司2019年-2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為47.0億元、65.3億元、86.7億元；歸母凈利潤(rùn)分別為7.6億元、12.6億元和15.8億元；EPS分別為0.68元、1.13元和1.41元，對(duì)應(yīng)PE分別為8.7X、5.2X和4.1X。維持“推薦”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1、科技服務(wù)業(yè)務(wù)盈利不及預(yù)期；2、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流持續(xù)趨于緊張。