投資要點(diǎn)

什么是REITs?一種低門檻的投資不動產(chǎn)的金融工具。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs，RealEstateInvestmentTrusts）是一種通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信托基金。

REITs的本質(zhì)是讓中小投資人參與分享大宗房地產(chǎn)投資收益，且所有投資人對物業(yè)的收益權(quán)不存在優(yōu)先劣后差異。REITs兼具地產(chǎn)和金融的特性,是有別于股票,債券和現(xiàn)金的第四個(gè)大類資產(chǎn)配置類別。

投資者視角看REITs:門檻低，流動性好，獨(dú)立性強(qiáng)，高收益風(fēng)險(xiǎn)比。門檻低：REITs能夠使投資者以很低的門檻同時(shí)投資多個(gè)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)；流動性好：標(biāo)準(zhǔn)化份額，可以在交易所自由交易；獨(dú)立性強(qiáng)：與股市和債市的相關(guān)性較低；高收益風(fēng)險(xiǎn)比：從成熟市場的經(jīng)驗(yàn)來看，REITs產(chǎn)品的長期回報(bào)率較高，考慮單位風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)水平，REITs的表現(xiàn)超過股票市場，但落后于債券市場。

REITs將推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)資金來源主要是銀行信貸（從2019年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源可以看出銀行信貸占比高達(dá)51%）。特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往以長期租賃獲取租金形式實(shí)現(xiàn)收益，資本沉淀大。REITs投資于不動產(chǎn)資產(chǎn)的管理、運(yùn)營，甚至早期的開發(fā)，盤活現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)，可為開發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金融資渠道，利于資金的快速回籠，可以推動房地產(chǎn)行業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

商業(yè)地產(chǎn)將成為REITs的突破口。就基礎(chǔ)資產(chǎn)而言，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)將成為我們試點(diǎn)REITs的突破口。商業(yè)地產(chǎn)模式清晰，租金收益率較高，可以基本覆蓋REITs的收益率。隨著REITs市場的發(fā)展，有望打通商業(yè)物業(yè)的投資渠道，使以寫字樓為代表的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擁有更寬闊的退出渠道。REITs在對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式的影響，主要在于其提供了一種融資渠道以及退出機(jī)制，將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。

投資建議：近兩年中國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)市場發(fā)展迅速，2018年以來，央行、證監(jiān)會、交易所等均在積極推進(jìn)公募REITs的試點(diǎn)方案。我們認(rèn)為REITs漸行漸近，將成為行業(yè)發(fā)展的新方向，長租公寓將成為突破口。我們建議關(guān)注以下四類地產(chǎn)公司：第一：國內(nèi)領(lǐng)先的具有主動管理能力的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺：光大嘉寶（600622）；第二：擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，自帶流量的二線龍頭：大悅城（000031）；第三：自持核心區(qū)域物業(yè)（寫字樓）的優(yōu)質(zhì)國企：金融街（000402）；第四：擁有優(yōu)質(zhì)集中式長租公寓的龍頭房企：萬科A(000002)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1.符合投資者收益率要求的基礎(chǔ)資產(chǎn)較少；2.推進(jìn)速度不及預(yù)期；3.房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。