2019年1-3月全國房地產(chǎn)新開工面積和投資額分別同比增長11.9%和11.8%，銷售面積和金額同比分別下降0.9%和上升5.6%。3月單月投資、新開工面積及施工面積增速分別為12%、49%及68%，均為近期新高。18年以來新開工高增帶動施工走強，建安投資貢獻度提升；竣工面積同比下降8.4%，降幅較上月收窄3.5個百分點，我們預(yù)計隨著16-17年開工項目竣工結(jié)算，竣工將持續(xù)回暖。3月單月銷售面積增速1.8%，較上月上漲5.4個百分點，增速再度回正。我們預(yù)計19年一二線在供給改善、去化轉(zhuǎn)好的情況下，成交將穩(wěn)步改善；三四線由于棚改弱化銷售預(yù)計大幅下行；全年銷售增速或?qū)⒑糜?5%的預(yù)期。我們認為19年地產(chǎn)政策以“因城施策”的深化與落地為主線，業(yè)績持續(xù)向好的龍頭及二線高成長性房企估值仍有提升空間。同時建議持續(xù)關(guān)注粵港澳、京津冀等區(qū)域題材的爆發(fā)機會。我們重申板塊強于大市的評級，推薦組合：1）龍頭房企：保利地產(chǎn)、新城控股；2）區(qū)域房企：招商蛇口、榮盛發(fā)展；建議關(guān)注高成長性房企：陽光城、中南建設(shè)；地產(chǎn)交易服務(wù)商：我愛我家等。

支撐評級的要點

1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長11.8%，較1-2月擴大0.2個百分點；商品房新開工面積同比上升11.9%，較1-2月上升35.3個百分點；施工面積同比上升8.2%，增速較1-2月擴大1.4個百分點；土地購置面積同比下降33.1%。3月單月投資、新開工面積及施工面積增速分別為12%、49%及68%，均為近期新高，18年以來新開工高增帶動施工走強，建安投資貢獻度提升；竣工面積同比下降8.4%，降幅較上月收窄3.5個百分點，我們預(yù)計隨著16-17年開工項目竣工結(jié)算，竣工將持續(xù)回暖。1-3月土地購置面積同比下降33.1%，但溢價率上升至20%，隨著房企融資改善，預(yù)計地市將逐漸回暖。

1-3月的商品房銷售面積為29829萬平方米，同比下降0.9%；銷售額為27039億元，同比上升5.6%；較上月擴大2.8個百分點；銷售均價為9065元/平米，同比上升6.6%，較上月回落0.1個百分點。3月單月銷售面積增速1.8%，較上月上漲5.4個百分點，增速再度回正。我們預(yù)計19年一二線在供給改善、去化轉(zhuǎn)好的情況下，成交將穩(wěn)步改善；三四線由于棚改弱化銷售預(yù)計大幅下行；全年銷售增速或?qū)⒑糜?5%的預(yù)期。

1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計資金來源為38948億元，同比上升5.9%，較1-2月擴大3.8個百分點。從各資金來源同比來看，1-3月累計數(shù)據(jù)中，國內(nèi)貸款同比上升2.5%，較1-2月收窄3個百分點；利用外資同比上升106.3%，較1-2月回落227.1個百分點；自籌資金同比上升3%，較1-2月收窄4.5個百分點；包含定金、預(yù)收款及個人按揭貸款的其他資金同比上升8.9%，較1-2月擴大3.7個百分點，其中，1-3月定金及預(yù)收款、個人按揭貸款分別同比上升10.5%和上升9.4%。

評級面臨的主要風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)銷售大幅下滑，三四線景氣度下滑超預(yù)期。