事項(xiàng)：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布 2019 年 1-3 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷(xiāo)售數(shù)據(jù)， 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng) 11.8%， 新開(kāi)工同比增長(zhǎng) 11.9%； 商品房銷(xiāo)售面積同比下降 0.9%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng) 5.6%。

平安觀點(diǎn)：

投資持續(xù)超預(yù)期，整體呈現(xiàn)韌性。 2019 年 1-3 月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)11.8%，較前 2 月上升 0.2 個(gè)百分點(diǎn)；其中 3 月單月投資同比增長(zhǎng) 12%，投資整體呈現(xiàn)韌性。我們判斷投資超預(yù)期高增主要因： 1）土地購(gòu)置費(fèi)依舊維持高增（領(lǐng)先指標(biāo)土地成交價(jià)款 2018 年增 18%）； 2）受低竣工、高開(kāi)工影響，施工面積增速較前 2 月末擴(kuò)大 1.4 個(gè)百分點(diǎn)至 8.2%，帶動(dòng)建安投資回升； 3）資金端改善下開(kāi)發(fā)商施工強(qiáng)度提升，前 2 月瀝青防水建材產(chǎn)量同比增長(zhǎng) 21.2%。展望全年，考慮先行指標(biāo)土地成交價(jià)款前 3 月增速已明顯回落，預(yù)計(jì)后續(xù)土地購(gòu)置費(fèi)增速亦將下行，帶動(dòng)全年地產(chǎn)投資增速回落。

單月銷(xiāo)售增速轉(zhuǎn)正， 復(fù)蘇持續(xù)性有待觀察。 1-3 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比降 0.9%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng) 5.6%，增速較 1-2 月回升 2.7 個(gè)和 2.8個(gè)百分點(diǎn)。 受按揭利率回落、 部分城市政策微調(diào)及推盤(pán)力度加大影響，3 月單月銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng) 1.8%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng) 8.3%，整體有所回溫。 前 3 月商品房平均銷(xiāo)售均價(jià) 9065 元/平， 較前 2 月微降 0.16%。展望全年，一二線城市目前已自然復(fù)蘇，但樓市復(fù)蘇背景下政策放松預(yù)期減弱，隨著過(guò)去兩年積累剛需釋放，復(fù)蘇持續(xù)性仍有待觀察。 三四線城市供應(yīng)充足、需求萎縮，加上此前未有明顯調(diào)整，預(yù)計(jì)后續(xù)量?jī)r(jià)均將面臨較大壓力。

單月新開(kāi)工大幅回升， 2019 前高后低。 2019 年 1-3 月新開(kāi)工同比增長(zhǎng) 11.9%，較 1-2 月上升 5.9 個(gè)百分點(diǎn)；其中 3 月單月同比增 18.1%。我們判斷新開(kāi)工大幅回升主要因： 1）樓市整體呈現(xiàn)韌性背景下， 三四線房企把握回溫窗口期，積極搶開(kāi)工搶入市； 2）已開(kāi)工未售絕對(duì)庫(kù)存低位，房企積極開(kāi)工補(bǔ)庫(kù)存。展望全年，由于三四線樓市中期景氣度往下， 當(dāng)期為三四線房企去庫(kù)存窗口期，預(yù)計(jì)短期三四線新開(kāi)工仍將相對(duì)積極，為全國(guó)開(kāi)工提供支撐；后續(xù)隨著三四線樓市降溫調(diào)整， 將帶動(dòng)三四線開(kāi)工放緩，拖累全國(guó)開(kāi)工表現(xiàn)。預(yù)計(jì) 2019 年新開(kāi)工前高后低，同比下降 2%；統(tǒng)計(jì)的 7 家主流房企 2019 年計(jì)劃新開(kāi)工合計(jì)同比降 15%。

土地市場(chǎng)熱度回升，竣工同比降幅收窄。 1-3 月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比降 33.1%，土地成交價(jià)款同比降 27%，較前 2 月回升 1 個(gè)和回落 13.9個(gè)百分點(diǎn)。盡管土地成交同比下降，但受樓市回暖及資金端改善影響，3 月百城土地成交溢價(jià)率環(huán)比提升 10.2 個(gè)百分點(diǎn)至 19.9%。 預(yù)計(jì)隨著核心城市樓市回溫，房企布局回歸一二線， 后續(xù)核心城市土拍市場(chǎng)熱度有望持續(xù)回升。 2019 年前 3 月商品房竣工同比降 10.8%，降幅較前 2 月收窄 1.1 個(gè)百分點(diǎn)?？紤]2017、 2018 年竣工已連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)， 且 2015-2018 年期房銷(xiāo)售明顯回升，交房剛性下預(yù)計(jì) 2019年竣工降幅有望逐步收窄。

資金環(huán)境改善，按揭利率延續(xù)回落。 2019 年前 3 月房企整體到位資金 3.9 萬(wàn)億，同比增長(zhǎng) 5.9%，增速較前 2 月回升 3.8 個(gè)百分點(diǎn)。受銷(xiāo)售增速回升影響，定金及預(yù)收款增速環(huán)比提高 4.9 個(gè)百分點(diǎn)至10.5%。持續(xù)降準(zhǔn)背景下，國(guó)內(nèi)貸款增速轉(zhuǎn)正，環(huán)比回升 3 個(gè)百分點(diǎn)至 2.5%；同時(shí)首套按揭貸款利率持續(xù)四個(gè)月回落至 5.56%，帶動(dòng)個(gè)人按揭貸款增速環(huán)比增長(zhǎng) 2.9 個(gè)百分點(diǎn)至 9.4%。

投資建議： 隨著市場(chǎng)關(guān)注回歸基本面，地產(chǎn)板塊政策及市場(chǎng)底部明確，低估值、高股息且業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定，配置價(jià)值持續(xù)凸顯。個(gè)股關(guān)注兩條主線： 1）資金狀況佳、業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)、一二線貨值占比高的低估值龍頭及高股息率個(gè)股，如萬(wàn)科、保利、金地、招商等； 2）受益融資成本下行、銷(xiāo)售及業(yè)績(jī)維持高增的二線龍頭如新城、中南、陽(yáng)光城、榮盛等。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 1）盡管當(dāng)前樓市整體回溫，但三四線受制于供應(yīng)充足、需求萎縮，加上此前未有明顯調(diào)整，預(yù)計(jì)后續(xù)量?jī)r(jià)均將面臨較大壓力， 未來(lái)或存在三四線樓市超預(yù)期調(diào)整帶來(lái)房企大規(guī)模減值及中小房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)； 2）目前一二線樓市已自然復(fù)蘇，可能存在因一二線復(fù)蘇導(dǎo)致政策端放松不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)； 3）受樓市火爆影響 2016 年起地價(jià)持續(xù)上升，而后續(xù)各城市限價(jià)政策陸續(xù)出臺(tái)， 預(yù)計(jì)板塊未來(lái)面臨毛利率下滑風(fēng)險(xiǎn)。