核心觀點

4 月全國商品房銷售面積同比增長 1.3%，1-4月累計銷售面積降幅縮窄。2019年 4 月，全國實現(xiàn)商品房銷售面積 12256 萬方，同比增長 1.3%，前值為 1.8%，增速較上月下降 0.5個百分點。4月實現(xiàn)銷售金額12102億，同比增長 13.9%，前值為 8.3%。 2019 年 1-4 月全國商品房累計銷售面積、金額、均價同比增速分別為-0.3%/8.1%/8.3%，增速前值分別為-0.9%/5.6%/6.6%。行業(yè)在 1-3月累計同比下滑 0.9%的背景之下， 4 月實現(xiàn)同比 1.3%的小幅增長，體現(xiàn)出當前樓市較為強勁的銷售勢頭，我們判斷二季度銷售面積可實現(xiàn)同比正增長。

4 月新開工面積同比增長 15.5%， 1-4 月累計同比增長 13.1%，增速超預期。4 月房地產(chǎn)新開工面積為 19824 萬方，同比增長 15.5%，前值 18.1%，增速較上月減少 2.6 個百分點， 1-4 月新開工面積累計同比增速為 13.1%， 4 月新開工面積/銷售面積的比值為 1.62。從 3、 4 月皆接近 2 億方的新開工面積來看，開發(fā)商正積極補庫存。

4 月房地產(chǎn)投資同比增長 12.0%，繼續(xù)維持 3 月高增速。 4 月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 10414 億元，同比增長 12.0%，前值 12.0%，增速與上月持平，主要原因仍是 2018 年四季度新開工放量對應的建安投資快速增長。4 月土地成交金額繼續(xù)回落， 4 月份土地成交價款為 396 億元，同比下降 47.7%，前值-40.0%，增速較上月下降 7.7 個百分點。 4 月份居民新增中長期貸款 4165億元，同比增長 17.6%，環(huán)比下降 9.6%。我們判斷由于建安投資增長帶來的房地產(chǎn)投資額高增速將在二季度延續(xù)。

我們上調三大核心指標， 對 2019 年房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積、開發(fā)投資、新開工面積增長的預測值分別上調至 2%/10%/4%。

投資建議與投資標的

近期蘇州、長沙、北京等部分城市出臺調控政策，積極落實中央為樓市制定的“一城一策”頂層設計要求，建議積極關注各城市的調控政策走向和樓市溫度。操作上，建議根據(jù)年報和一季報情況，聚焦板塊龍頭公司。 操作上，建議根據(jù)年報和一季報情況，聚焦板塊龍頭公司。 具體來說，我們認為有三類開發(fā)公司值得看好： 1）穩(wěn)健經(jīng)營的低估值藍籌龍頭：推薦萬科 A(000002，買入)、保利地產(chǎn)(600048，買入)； 2） 業(yè)績高速成長的二線龍頭公司，推薦新城控股(601155，買入)、中南建設(000961，買入)； 3）受益于都市圈規(guī)劃的公司，推薦華夏幸福(600340，買入)、榮盛發(fā)展(002146，買入)。 同時，我們建議積極關注物管公司的投資機會，建議關注碧桂園服務(6098，未評級)、綠城服務(2869，未評級)、永升生活服務(1995，未評級)、新城悅(1755，未評級)，同時因為藍光發(fā)展的物業(yè)子公司嘉寶股份有望在港股上市且對其市值影響彈性較大，也建議積極關注藍光發(fā)展(600466，買入)的價值重估。

風險提示

銷售大幅低于預期。政策調控嚴厲程度超預期。融資環(huán)境存在不確定性。